【一】
上面的圖是上次萬科金域榕郡舉辦的一個藝術展，托創意總監大賢的福有幸參加。這次會展有2部分，分別是汪天亮老師的藝術漆畫和名車展。金域榕郡在福州打出的廣告很刺裸“開國車+吃法國菜+住萬科房”，看到時候不禁一笑在福州這三線城市也只有萬科有這個自信。如果可以將此理解為一張裸照那么接下來的萬科“匯”藝術聯展恰如裸女身上的卡地亞，好一幅'帶著卡地亞的裸女'。“大器若拙”是聯展的第四步。邀請函上的文案我還依稀記得點大致：古與今、遠與進的融匯，天地萬物有容乃大。意思是藝術將將反差很大的內容柔和的匯合，融匯不是單純意義上的疊加而是2種形式的內容在藝術的作用下調和為一，工業文明和藝術精工激蕩衝撞。可以通俗地理解為二合一洗發水。將藝術帶入鋼筋水泥的產物，這種狐假虎威的陣勢著實還是是金域榕郡錦上添花，雖然512王石的“實話”惹怒一般激進的中國人後萬科的股份一直走低，雖然下半年金融風暴次貸風暴的聯合夾擊下萬科在珠三角、長三角2地的樓盤大規模降價導致眾怒，雖然萬科年報顯示雖然萬科一輪降價措施收回籠156億的資金但是150億的貸款整體狀況不樂觀。但是對這個做了20多年房產巨頭福州的老百姓還是張開了懷抱。要說萬科金域榕郡還得從幾方面來抽絲剝繭。我們知道分析一個樓盤從1、地理位置2、價格3、戶形設計4、品牌5、物業管理6、社區環境
1.地理位置：福州市晋安区福飞北路丽景酒店直行800米（晋安区福飞北路与南平路交界处） 也就是五四北。由於城市中心北拓的五四北組建成為又一新的繁華之地。萬科的口號是“歷史創造未來”，這一恰如使命的話語貫穿著萬科的所有樓盤所以金域榕郡也不例外。“因思而變”稱為了此次萬科福州之旅宣傳中出現最頻繁的詞。金域榕郡所在地是原來福州鋼鐵廠的舊址，講究傳承的萬科同樣將這50年沉澱下的文化人脈保存下來還有那200多棵樹的原木林。思現代工業行為和歷史的衝突，變金屬石材融合人文柔情為和諧。也就是那句古與今、遠與進的融匯
2、價格。一個樓盤定價一般由6個部分組成：土地購買費（占20%）+稅收（15%）+建安（25%—30%）+隱形成交（10%）+利潤（10%—15%）+營銷（≤8%）。那這樣算萬科當初在房產標王層出不窮的高峰拍的這塊地，這樣算（均為大概估計）；土地購買費：7686元/㎡；建安費：2000元/㎡；隱形成交忽略（因為現在經濟下滑嚴重處於隱性因素的投入也較少暫不計算入內）；稅收：1000元/㎡；營銷費用800元/㎡，利潤先不計算那保本定價是11486元/㎡。現在金域榕郡第一期推的是別墅，定價一套300平方在400萬左右，這樣算下11000元/㎡。要知道在在樓盤銷售定價策略里別墅的價位是最高的，也就一般都是將最好的樓號或是區位先推好將樓盤整體定價抬高，這樣次些的樓號就能得到相應的提升。這樣看也就是接下來的高層的定價一平方≤11000元/㎡。
3、戶形設計、物業管理：我只想用一句話畢之：對於第一個在大陸創造了售樓樣板房的萬科，對於第一個在大陸設立物業管理公司的萬科，對於干預將外國設計師的圖紙在中國民宅上運用的萬科。北大的黃鐵鷹訪問教授這樣說萬科是一群思考的腦袋的公司。在戶型設計和物業上面的風險被迴避到最小
4、品牌：萬科也不就是1988年開始做房地產的，萬科也不就是在20多個城市賣房子的，萬科也不就是中國的第一房產巨頭（用小憤青的語氣）........
6、、社區環境：這點本來可以和著戶型物業那一起概括但是作為有體驗經歷的我還是可以說2句的。這裡就要牽扯到一個銷售概念—體驗式營銷，也是在房產銷售中被反復使用到的。金域榕郡的銷售部設立在原軋鋼廠內，保持著緣由的改革初期的風貌，內部還擺放著陳舊的發電機，抬頭向上望，頭頂縱交錯這鋼軌在樓盤樣板展示區的上方還垂著個大滑輪墻壁也是將原有的紅磚只是將其上的灰處理了下。還有將原來運送鋼鐵的火車也有機會停留在人心中，沿著人的記憶一直行駛。記得袁老師有這樣形容過萬科的金域榕郡—房子不是生硬的置入原木林中，仿佛房子是從原木林中生長出來一般和諧。看到的舊廠房老回車，聽到細細流水聲和小野麗莎的曼妙懷情的歌聲，售樓大廳中央的濃厚咖啡香和酒的陳年醇釀馥郁撲鼻。無時無刻在告訴你萬科的對歷史的尊重對未來的創造。萬科體驗式營銷的研究單位是一個人（以人為本），從人的感官出發，視、聽、嗅、觸、味，這些感官能觸及到的所有事物都被精心設計，將所以感受包含在內作用每個人，這才是體驗營銷。
金域榕郡還沒有開盤，到底這產萬科風能不能吹動持幣觀望人的心，結果沒有出來前誰也不能打包票，只是當時站在現場有那么一時半伙讓李某恍惚了（語氣參照《霸王別姬》里袁二爺見到蝶衣的時的說話那口氣）。
畢業論文的指導老師由劉洪轉到了鼎力房產的袁曉龍（總），因為他耀眼的Q7所以我們論文組就取名為Q7，正巧我們組7個人也就這么定了。“轉會”的緣由也是因為論文選題改變，後面把方向定在福州房地產逆勢促銷廣告或者就直接研究促銷方案或者也可能改變為探討房地產廣告概念式推廣在逆勢的水土不服也可能變成由福州房地產出發論證大為奧格威的“沒有銷售力的廣告，不是成功的廣告”也或者是逆勢中房地產如何機智地打促銷廣告...........無數種可能。
其實金域榕郡這次的促銷動作將是一個典型的風向標。從一期推出的聯排別墅的定價可11000元/㎡的教低價位（同板塊的君臨香格里定價在10000元/㎡左右）對同板塊的其他樓盤構成絕對威脅。對於福州人的買房心裡是買漲不買跌，就五四北而言，它的主要消費一般都是在五四中心上班的白領或是政要（通過這半年來金域榕郡的前期宣傳可以看出這次樓盤的主要消費群體是藝術界、教育界{也可以理解為科級幹部}）其實從這半年來的促銷風潮看福州房地產的剛性需求還是占有相當份額的。持幣觀望隨時大勢但是年底的又一波買房潮那是大勢所趨。
“金域榕郡促銷動作”將是論文的破題，至於文章嘛還得後頭好好琢磨...............
【二】
這張的背景就是金域榕郡里的那個老火車，後來被工人翻新了下，但是歷史的觸感印記於心。哎暫時不理火車的深邃背景，複雜的促銷，擾人的畢業論文，無比煩躁的就業。將重點拉回到人上。
我的同事由左及右分別是文案小靜（前天已為人妻）、在賣命掙娶妻費333萬的設計阿jonson、我的同鄉設計小艷、魚的媳婦AM貝貝、直系學長AE林君剩下個破相的kanm，可愛的AM小皮留在辦公室裡加班，鯉梅和會長忠義提案去了。還有個我們公司的帥哥阿昌照相的那個（因為這個名字還有段誤會，故事是這樣的某年某日某天新來的設計徐芳指著我的QQ頭像說：你的頭像好像阿昌啊！我當時很驚訝原來她也認識我男人沈昌，其實平時都喊他為阿昌，然後一時興奮過頭我就回他，是啊我男人阿昌。然後她一頓問：阿昌是你男人啊？我霎時明白過來咱們說的不是同個人，人後連忙解釋此昌非彼昌！要不真的誤會大了！有損我的光輝美好形象以及損害了阿昌同志的清白真是罪過罪過！！！！！）
前天新思維10周年，也是我到新思維實習2個月了，因為課程所謂的上班也是斷斷續續，很不好意思！但是大家關照有佳。很謝謝辦公室裡可愛的同事們！我會努力的！！！！！！！！！！！！
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